Ein tragfähiger Preis entsteht in drei Schritten: alle Kosten pro Monat zusammenrechnen, eine realistische Auslastung ansetzen und das Ergebnis mit dem lokalen Markt abgleichen. Wer nur auf die Konkurrenzpreise schaut, verschenkt Marge — wer nur auf die eigenen Kosten schaut, produziert Leerstand. Dieser Artikel führt Sie durch die vollständige Kalkulation.
Welche Kosten gehören in die Kalkulation?
Sammeln Sie zunächst alle monatlichen Kosten der Unterkunft — auch die, die nur einmal im Jahr anfallen (durch zwölf teilen):
- Fixkosten: Miete bzw. Finanzierungsrate, Grundsteuer, Nebenkosten-Abschläge, Strom, Internet, GEZ-Beitrag, Versicherungen
- Nutzungskosten: Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial (Toilettenpapier, Spülmittel, Kaffee-Grundausstattung)
- Instandhaltung und Ersatz: Matratzen, Geschirr, kleine Reparaturen — planen Sie hier eine monatliche Rücklage ein, die Posten kommen garantiert
- Ihre Zeit: Kommunikation, Übergaben, Organisation. Wer die eigene Arbeit mit null ansetzt, subventioniert seine Mieter
- Vertrieb: Inseratskosten, Provisionen. Auf unserer Plattform inserieren Sie kostenlos mit allen Funktionen — dieser Posten kann also klein bleiben
Das Ergebnis ist Ihr monatlicher Kostenblock. Wie Sie speziell die Nebenkosten sauber behandeln, vertieft der Artikel Nebenkosten beim Monteurzimmer.
Warum darf ich nicht mit 100 % Belegung rechnen?
Weil es sie nicht gibt. Zwischen zwei Buchungen liegen Reinigungstage und Lücken, im Winter ruhen manche Gewerke, und ein Mieterwechsel passt selten nahtlos. Kalkulieren Sie deshalb mit einer konservativen Auslastung — und rechnen Sie so: Ihr Kostenblock geteilt durch die realistisch belegten Personen-Nächte pro Monat ergibt Ihre Preisuntergrenze pro Person und Nacht. Alles darüber ist Marge, alles darunter ist Hobby.
Beispiel als Formel (ohne konkrete Zahlen, die hängen von Ihrer Region ab):
- Kostenblock pro Monat ermitteln
- Kapazität = Betten × 30 Nächte
- Realistische Auslastung ansetzen (deutlich unter 100 %)
- Preisuntergrenze = Kostenblock ÷ (Kapazität × Auslastung)
Wie gleiche ich mit dem Markt ab?
Sehen Sie sich Inserate vergleichbarer Unterkünfte in Ihrer Stadt an: gleiche Personenzahl, ähnliche Lage, ähnliche Ausstattung. Achten Sie auf den Preis pro Person und Nacht — das ist die Standardgröße der Branche, die auch Firmen und Disponenten vergleichen. Einen Überblick über übliche Spannen gibt unsere Seite Was kostet ein Monteurzimmer?
Liegt der Marktpreis deutlich über Ihrer Untergrenze: gut, orientieren Sie sich am Markt, nicht an der Untergrenze. Liegt er darunter, stimmt etwas — entweder Ihre Kosten sind zu hoch, oder Ihre Ausstattung rechtfertigt einen Aufpreis, den Sie im Inserat sichtbar machen müssen (eigene Bäder, Einzelzimmer, Stellplätze, Lage).
Wie staffle ich Preise nach Aufenthaltsdauer?
Die Staffel Nacht / Woche / Monat ist Standard und für beide Seiten sinnvoll: Längere Aufenthalte sparen Ihnen Wechselaufwand, Reinigung und Leerstand — geben Sie einen Teil davon als Rabatt weiter. Bewährte Prinzipien:
- Der Nachtpreis ist der teuerste, der Monatspreis pro Nacht der günstigste
- Der Rabatt muss sich für Sie rechnen: Kalkulieren Sie die Wechselkosten (Reinigung, Wäsche, Leerstandstage) und geben Sie höchstens diesen Vorteil weiter
- Nennen Sie alle drei Preise transparent im Inserat — versteckte Preise kosten nachweislich Anfragen
Welche Fehler machen Einsteiger am häufigsten?
- Kampfpreis zum Start: Wer sich einmal billig positioniert, bekommt Preisdiskussionen bei jeder Verlängerung. Starten Sie realistisch und arbeiten Sie stattdessen an Fotos und Antwortzeit — siehe 10 Stellschrauben für Ihr Inserat.
- Nebenkosten vergessen: Strom, Internet, Wäsche und Endreinigung gehören in den Preis oder transparent daneben — nicht als Überraschung auf die Rechnung.
- Keine Rücklage: Die erste durchgelegene Matratze frisst sonst die Marge eines Quartals.
- Mehrwertsteuer ignorieren: Ob und wie Sie Umsatzsteuer ausweisen, hängt von Ihrer Konstellation ab (Stichwort Kleinunternehmerregelung, ermäßigter Satz bei kurzfristiger Beherbergung). Die Grundlagen: Steuern & Recht für Vermieter — verbindlich klärt das Ihr Steuerberater.
- Preis nie anpassen: Prüfen Sie die Kalkulation einmal jährlich und bei jeder Kostensteigerung. Bestandsmieter fair informieren, neue Buchungen zum neuen Preis.
Das Wichtigste in Kürze
- Preisuntergrenze = alle Kosten ÷ realistisch belegte Personen-Nächte — inklusive Rücklagen und eigener Zeit
- Marktpreis vergleichbarer Inserate als Orientierung nach oben
- Staffelpreise transparent anbieten; Rabatt maximal in Höhe der gesparten Wechselkosten
- Jährlich nachkalkulieren statt jahrelang stillhalten
Wenn der Preis steht: Inserieren Sie kostenlos und testen Sie die Nachfrage — Anfragen sind das ehrlichste Marktfeedback.